Przez lata sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym była traktowana jak ostateczność: najpierw spłata kredytu, dopiero potem myśl o sprzedaży. Dziś podejście się zmieniło – mieszkania z hipoteką sprzedają się na porządku dziennym, a banki mają gotowe procedury. Powód jest prosty: ceny nieruchomości, przeprowadzki do innych miast, zmiana sytuacji rodzinnej – to wszystko sprawia, że mieszkanie przestaje być „na zawsze”. Warto więc znać konkretną ścieżkę: jak uzyskać zgodę banku, jakie zaświadczenia zamówić, co wpisać do umowy u notariusza i jak rozliczyć kredyt, żeby nie utknąć w formalnościach na miesiące.
Dlaczego w ogóle potrzebna jest zgoda banku?
Sprzedawane mieszkanie jest zabezpieczeniem kredytu, czyli bank ma na nim hipotekę. Bez zgody banku kupujący nie zyska „czystej” księgi wieczystej, bo hipoteka dalej będzie widniała w dziale IV. Notariusz co prawda sporządzi akt, ale kupujący i tak będzie oczekiwał jasnej procedury spłaty i wykreślenia hipoteki.
Bank nie zgadza się na „oderwanie” zabezpieczenia od długu. To, co bank interesuje najbardziej, to spłata pozostałego zadłużenia. Dlatego cała operacja sprzedaży mieszkania z kredytem sprowadza się do ustalenia: ile dokładnie jest do spłaty, w jaki sposób kupujący przekaże środki i kiedy bank wystawi zgodę na wykreślenie hipoteki.
Na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym bank z reguły nie patrzy jak na problem, tylko jak na normalną sytuację – pod warunkiem, że dostanie pieniądze zgodnie z ustalonym harmonogramem.
Przygotowanie do sprzedaży mieszkania z kredytem
Największy błąd to wystawianie ogłoszenia bez znajomości aktualnego salda kredytu i warunków jego wcześniejszej spłaty. Najpierw warto uporządkować dokumenty i liczby, dopiero potem rozmawiać z potencjalnymi kupującymi.
Podstawą jest kontakt z bankiem i zamówienie odpowiednich zaświadczeń. Większość banków ma do tego gotowe wzory, często dostępne w bankowości internetowej. Lepiej jednak zadzwonić na infolinię lub podejść do oddziału i od razu upewnić się, co będzie potrzebne do sprzedaży mieszkania.
Zaświadczenia z banku – co dokładnie zamówić?
Najważniejszy dokument to zaświadczenie o wysokości aktualnego zadłużenia. Musi być w nim jasno podane:
- ile kapitału pozostało do spłaty na konkretny dzień,
- czy i jaka jest prowizja za wcześniejszą spłatę,
- numer rachunku technicznego do spłaty kredytu,
- informacja, że po spłacie całości bank wystawi zgodę na wykreślenie hipoteki.
W praktyce często potrzebne jest jeszcze osobne pismo – promesa zwolnienia hipoteki. To dokument, w którym bank deklaruje, że po otrzymaniu konkretnej kwoty (np. „pełna spłata zadłużenia na dzień…”) wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Tego oczekują szczególnie kupujący finansujący zakup kredytem – ich bank chce widzieć jasną ścieżkę czyszczenia księgi wieczystej.
Przy zaświadczeniu trzeba zwrócić uwagę na datę ważności – najczęściej jest to 30 dni. Jeśli mieszkanie sprzedaje się dłużej, dokumenty trzeba będzie odświeżać, bo kwota zadłużenia zmienia się z miesiąca na miesiąc (spłata rat, odsetki).
Jak uzyskać zgodę banku na sprzedaż
W zdecydowanej większości przypadków zgoda banku nie jest osobnym dokumentem „na sprzedaż”, tylko wynika z procedury: spłata kredytu → wystawienie zgody na wykreślenie hipoteki. Bank nie „zgadza się” na sprzedaż mieszkania jako taką, tylko akceptuje sposób spłaty długu z ceny sprzedaży.
Najlepiej od początku rozmawiać z bankiem wprost: że planowana jest sprzedaż mieszkania, kupujący spłaci kredyt bezpośrednio na rachunek kredytowy, reszta trafi na konto sprzedającego. Banki są do tego przyzwyczajone i zazwyczaj mają gotowe wzory pism dla notariusza.
Standardowa procedura krok po kroku
- Kontakt z bankiem – zgłoszenie zamiaru sprzedaży, prośba o zaświadczenie o saldzie kredytu i promesę zwolnienia hipoteki.
- Otrzymanie zaświadczenia – z podaniem kwoty do całkowitej spłaty na konkretny dzień oraz numerem konta do spłaty.
- Ustalenia z kupującym – zapoznanie go (i często jego banku) z dokumentami. Zwykle kupujący przekazuje część ceny bezpośrednio na rachunek kredytu, a resztę na konto sprzedającego.
- Przygotowanie umowy przedwstępnej – opisanie wprost mechanizmu spłaty kredytu z ceny sprzedaży, w tym numer rachunku kredytowego i kwoty.
- Akt notarialny – notariusz zamieszcza w akcie dokładne zapisy, kto, w jakiej wysokości i na jakie konta przelewa pieniądze.
- Spłata kredytu – po wpływie środków bank rozlicza kredyt i wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki.
- Wykreślenie hipoteki – z tą zgodą składa się wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
W niektórych bankach pojawia się dodatkowy formularz – oświadczenie, że cena sprzedaży pokryje zadłużenie. Przy bardzo wysokim LTV lub problemach ze spłatą bank może chcieć przeanalizować sytuację dokładniej, ale to raczej wyjątek niż standard.
Rozliczenie kredytu przy sprzedaży
Kluczowa kwestia: co jeśli cena sprzedaży jest wyższa od zadłużenia, a co jeśli niższa? Procedura wobec banku będzie inna, a to trzeba wiedzieć, zanim podejmie się negocjacje z kupującym.
Sprzedaż z nadwyżką vs sprzedaż „pod kreską”
Najprostsza sytuacja to taka, gdy mieszkanie sprzedawane jest za kwotę wyższą niż pozostały dług. Przykład: do spłaty zostało 250 000 zł, a mieszkanie sprzedaje się za 420 000 zł. W akcie notarialnym zapisuje się wtedy, że:
– z ceny sprzedaży 250 000 zł kupujący przelewa bezpośrednio na rachunek kredytu,
– pozostałe 170 000 zł trafia na rachunek sprzedającego.
Po rozliczeniu kredytu bank wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki i temat zadłużenia jest zamknięty. Nadwyżką można swobodnie dysponować – w tym przeznaczyć na wkład własny do kolejnego kredytu.
Trudniej jest, jeśli cena sprzedaży nie pokrywa pozostałego zadłużenia. Przykład: do spłaty 350 000 zł, a realna cena rynkowa to 300 000 zł. Wtedy są dwie możliwości:
- dołożenie 50 000 zł z własnych środków przy sprzedaży (kupujący przelewa 300 000 zł, sprzedający dopłaca brakujące 50 000 zł na rachunek kredytu),
- negocjacje z bankiem o restrukturyzację – przeniesienie części długu na kredyt niezabezpieczony lub inne rozwiązanie (bank nie zawsze się na to godzi).
Bank wymaga, żeby po sprzedaży mieszkania pozostałe zabezpieczenie było akceptowalne. Jeśli nie ma dodatkowego zabezpieczenia ani zdolności kredytowej, sprzedaż „pod kreską” może okazać się niemożliwa bez własnej dopłaty.
Umowa przedwstępna i akt notarialny – na co uważać
Przy sprzedaży mieszkania z kredytem umowa przedwstępna powinna być bardziej precyzyjna niż przy „czystej” księdze. To w niej kupujący i sprzedający ustalają podział płatności oraz terminy, a notariusz potem przenosi te zapisy do aktu.
Warto zadbać o kilka elementów:
- dokładne wskazanie kwoty przelewanej do banku oraz numeru rachunku kredytowego,
- zapis, że reszta ceny sprzedaży trafia na rachunek sprzedającego po spełnieniu określonych warunków (np. wypłata transzy kredytu kupującego),
- odniesienie do zaświadczenia z banku – z podaniem daty i numeru pisma,
- termin, w jakim sprzedający dostarczy kupującemu zgodę na wykreślenie hipoteki.
Przy akcie notarialnym notariusz zazwyczaj wymaga aktualnego zaświadczenia z banku, bo bez niego trudno poprawnie zapisać mechanizm spłaty. Zdarza się też, że kupujący bank żąda wglądu w projekt aktu przed podpisaniem, żeby upewnić się, że pieniądze „pójdą” tam, gdzie trzeba.
Alternatywy dla klasycznej sprzedaży
Standardowy scenariusz to spłata kredytu z ceny sprzedaży i wykreślenie hipoteki. Istnieją jednak inne rozwiązania, o których bank czasem wspomina dopiero na etapie negocjacji.
Cesja, przejęcie długu i promesa zwolnienia hipoteki
Cesja kredytu (przepisanie kredytu na kupującego) brzmi atrakcyjnie, ale w praktyce rzadko wychodzi. Nowy nabywca musi przejść pełną procedurę badania zdolności kredytowej, a bank wcale nie musi się zgadzać na pozostawienie tych samych warunków (marża, okres kredytowania). Do tego dochodzi prowizja za zmianę umowy. Czasem jednak przy starych, korzystnych kredytach (np. z dopłatą) taka opcja ma sens.
Przejęcie długu działa podobnie – kupujący wstępuje w prawa i obowiązki kredytobiorcy. Różnica bywa głównie formalna, ale efekt jest ten sam: bank ocenia kupującego i jeśli się zgadza, podpisywana jest aneksowana umowa kredytowa. Sprzedający zostaje zwolniony z długu, ale zwykle nie dostaje „gotówki ponad kredyt”, bo ta wymagałaby osobnych rozliczeń z kupującym.
Najpraktyczniejszym narzędziem w normalnej sprzedaży jest promesa zwolnienia hipoteki. Bank wystawia dokument, że po otrzymaniu konkretnej kwoty zgodzi się na wykreślenie hipoteki. Kupujący i jego bank mają wtedy komfort, że po uruchomieniu kredytu i przelewie środków nieruchomość zostanie „oczyszczona” z obciążeń.
Przy niektórych kredytach (np. walutowych lub z problemami w spłacie) bank może chcieć dodatkowego zabezpieczenia – np. ustanowienia hipoteki na innej nieruchomości. Wtedy sprzedaż obecnego mieszkania staje się częścią większej układanki, a nie prostą transakcją „sprzedać i zamknąć kredyt”.
Najczęstsze pułapki i jak ich uniknąć
Sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest skomplikowana, ale łatwo o kilka kosztownych potknięć. Kilka z nich pojawia się regularnie:
Po pierwsze, zbyt stare zaświadczenie z banku. Kwota zadłużenia sprzed dwóch–trzech miesięcy może już być nieaktualna, a różnice idą w tysiące złotych. Kupujący i notariusz zwykle wymagają „świeżych” danych.
Po drugie, brak sprawdzenia prowizji za wcześniejszą spłatę. W części kredytów (szczególnie starszych) prowizja może sięgać kilku procent od pozostałego kapitału. Dobrze uwzględnić to przy ustalaniu minimalnej akceptowalnej ceny sprzedaży.
Po trzecie, źle opisane przepływy pieniędzy w akcie notarialnym. Zdarzają się akty z jednym, ogólnym zapisem „cena zostanie zapłacona przelewem”, bez rozbicia na konto banku i konto sprzedającego. To proszenie się o problemy z rozliczeniami i wydłużenie całego procesu.
Po czwarte, ignorowanie terminów przelewów. Jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, bank często przelewa środki kilka dni po podpisaniu aktu. Trzeba to uwzględnić przy zobowiązaniach wobec własnego banku (np. termin, do którego ma nastąpić całkowita spłata, żeby uniknąć dodatkowych odsetek czy kar).
Ostatnia kwestia to komunikacja z kupującym. Sporo osób nadal boi się mieszkań z kredytem, bo „to na pewno dużo papierologii”. W praktyce, przy dobrze przygotowanych dokumentach i jasno opisanej procedurze, sprzedaż mieszkania z hipoteką nie trwa dłużej niż sprzedaż mieszkania „czystego” – różnica to głównie 1–2 dodatkowe pisma z banku i precyzyjniejsze zapisy u notariusza.